测量ULA ⇐ 文章草稿

[Anonymous]

“ULA 措施”（正式名称为“ULA 提案”或“无家可归者和住房解决方案税”，也称为“豪宅税”）是加利福尼亚州洛杉矶市选民在 2022 年 11 月选举中批准的一项投票措施。该措施对洛杉矶市范围内超过 500 万美元的房地产销售征收转让税，收入专门用于经济适用房的生产和无家可归预防项目。它以 58% 的票数获得通过。
该措施由洛杉矶之家联盟 (UHLA) 起草和推动，该联盟是工会、经济适用住房组织、租户权利团体和社区组织的联盟。自 2023 年 4 月 1 日生效以来，它已创造了超过 10 亿美元的总收入，但也因其对城市房地产市场和住房建设的影响而面临法律挑战和批评。
==背景==

洛杉矶长期以来一直面临住房负担能力和无家可归问题。社区倡议 LA2050 声称，截至 2020 年代初期，73% 的洛杉矶人表示“租金负担沉重”，该市估计缺乏 500,000 套经济适用房来满足需求。
Measure ULA 的概念起源于 2019 年左右，当时住房和公共交通激进组织 Move LA 的创始人兼执行董事 Denny Zane 在洛杉矶市中心的 UNITE HERE Local 11 办公室召集了一个由经济适用房倡导者、劳工领袖和学者组成的联盟，共同探索住房和无家可归预防的新收入来源。该集团最初考虑对暴利税|暴利租金收入征税，并对高租金公寓楼征收总收入税，但最终决定征收房地产转让税，作为产生最多收入和民意调查最有利的机制。
由此产生的联盟被命名为“United to House LA”，由 ACT-LA 的 Laura Raymond 和 2015 年 SEIU Local 的 April Verrett 担任联合主席。该联盟最终发展到包括 230 多个组织，其中包括洛杉矶县劳工联合会、洛杉矶/OC 建筑和施工行业委员会、UNITE HERE Local 11、洛杉矶教师联合会、南加州 ACLU 以及众多非营利性住房开发商和社区团体。该联盟收集了超过 98,000 个签名，使该措施符合 2022 年 11 月投票的资格，远远超过所需的约 60,000 个签名。
《洛杉矶时报》于 2022 年 10 月批准了该措施。
==规定==

===税率和起征点===

当对价或价值超过指定阈值时，ULA 措施将对在洛杉矶市内转让不动产的所有文件征收额外转让税。税款由卖方支付，并适用于房产的全部售价。
按照最初颁布的规定，该税分为两级：对超过 500 万美元但低于 1000 万美元的房地产销售征收 4%，对 1000 万美元或以上的房地产销售征收 5.5%。该门槛每年根据通货膨胀情况进行调整。自 2025 年 7 月 1 日起，门槛分别提高至 530 万美元和 1,060 万美元。
ULA 税是在现有约 0.56% 的市县文件转让税的基础上征收的。
=== 豁免 ===

该措施为某些受让人提供豁免，包括合格的经济适用住房组织、社区土地信托、有限股权住房合作社、一些 501(c)(3) 实体以及联邦、州和地方政府机构。
===收入分配===

税收收入存入洛杉矶众议院基金，并指定用于经济适用房和无家可归预防计划。
该措施设立了公民监督委员会，负责监督资助项目的实施，并就资源分配向城市提供建议。

== 收入和计划 ==

===营收表现===

根据洛杉矶县评估员 2021-2022 财年的数据，支持者最初估计该措施每年将产生约 9 亿美元的收入。 从 2023 年 4 月开始，第一年的实际收入为 2.15 亿美元。
洛杉矶控制官预计 2023-24 财年 ULA 收入为 2.7 亿美元，2024-25 财年为 2.71 亿美元，不到采用时预算估计的一半。
西方学院 2024 年 4 月的一份报告将收入低于预期的原因归咎于建筑成本上升、建筑和销售率下降以及利率上升。https://www.oxy.edu/sites/default/files ... 2024_1.pdf

《城市日报》在 2026 年 2 月指出，ULA 措施与加州第 13 号提案存在“不正当互动”，该提案限制税收增加，直到财产改变所有权。这两项措施都会阻止业主出售房屋，并且在他们出售之前，该市将被剥夺收入。
===资助项目===

由于未决诉讼，该市最初将支出限制在 1.5 亿美元。 2024 年 12 月，洛杉矶市议会以 12 比 0 的投票结果批准了扩大 Measure ULA 计划的最终指导方针，授权该市获得当时约 4.8 亿美元的全部累计收入。
报道经济适用房的非营利新闻机构“Shelterforce”于 2025 年 1 月报道称，Measure ULA 已向 4,000 多个家庭提供了 3,000 万美元的紧急租赁援助，支付了 9 个独立项目中 795 套经济适用房的费用，并为面临驱逐的租户提供了法律辩护。

==对房地产市场的影响==

===交易量下降===

加州大学洛杉矶分校刘易斯区域政策研究中心的研究人员发现，自 ULA 措施生效以来，洛杉矶房产售价高于税收起征点的可能性下降了多达 50%。非单户住宅交易的下降尤其明显，包括商业、工业和多户住宅房产。研究人员得出结论：“所有证据表明，ULA 措施既不是真正的‘豪宅税’，也不是仅仅针对非劳动财产财富的税收。该税确实针对豪宅，但它也阻碍了商业、工业和多户财产的交易。”
兰德公司的一项研究发现，在税收实施的头两年里，洛杉矶的高价值房地产销售量下降了一半。
===对房屋生产和装修的影响===

批评者担心该税收阻碍了新多户住宅的建设。由于大多数多户住宅开发涉及购买开发用地，然后出售已竣工的建筑，这两笔交易均需纳税，因此 ULA 措施显着增加了新公寓建设的成本。兰德研究人员估计，该措施每年会阻碍 1,900 套新住房的建设，其中 160 套原本是在没有公共资金的情况下建造的经济适用房。他们得出的结论是，洛杉矶措施的实际收入最多提供了没有税收的情况下建造的经济适用房的一半。

== 法律挑战 ==

2022 年 12 月，霍华德·贾维斯纳税人协会 (HJTA) 和大洛杉矶公寓协会 (AAGLA) 向州法院提出质疑，认为 ULA 措施违反了加州宪法。 2023 年 10 月，洛杉矶县高等法院法官驳回了诉讼。 2025 年 12 月，加州上诉法院维持原判下级法院的判决认为，加州宪法赋予选民制定财产转让税的权力，例如措施ULA。 HJTA 的一名律师表示，该组织将进一步上诉。
2023 年 9 月，一名联邦地方法院法官裁定驳回一群业主对 Measure ULA 提出的质疑，理由是缺乏管辖权。
加州企业联盟提出了《纳税人保护和政府责任法案》，这是一项全州范围的投票措施，该措施将使一些地方特别税追溯无效，其中可能包括措施 ULA。
==改革建议==

=== 巴斯市长野火豁免 ===

2025 年 1 月洛杉矶 Palisades 火灾后，市长 Karen Bass 提出了暂停 ULA 措施以帮助重建工作的可能性。
===拉曼修正提案===

2026 年 1 月，住房和无家可归委员会主席、美国民主社会主义者成员 Nithya Raman
拉曼认为，ULA“作为豪宅税卖给选民”，但却给公寓建设带来了“意想不到的后果”。她警告说，如果不进行地方改革，该税收很容易受到霍华德·贾维斯纳税人协会支持的全州范围投票措施提议的更大幅度的削减。 UHLA 批评该提案威胁要取消 1 亿多美元用于改善洛杉矶住房问题的计划。
该提议遭到了洛杉矶众议院联盟、工会和经济适用房倡导者的反对，他们认为这将大大减少住房和无家可归者计划的收入。 United to House LA 董事乔·唐林 (Joe Donlin) 称其为“灾难性”，并估计每年将损失数千万美元的收入。 ULA 支持者在理事会会议上指责拉曼屈服于房地产行业的压力。理事会将拉曼的提案提交给住房和无家可归委员会进一步审查。
=== 2026 年加州投票提案 ===

2025 年，霍华德·贾维斯纳税人协会开始为 2026 年 11 月投票的加州投票提案收集签名，该提案将限制全州范围内的市政转让税，并对更广泛的地方税实施新的限制。如果该措施获得通过，不仅会使 ULA 措施无效，还会使加州其他城市采用的类似转让税无效，包括圣莫尼卡的 GS 措施。
==另见==
* 加利福尼亚州的住房
* 洛杉矶无家可归者
* 转让税
* 社区土地信托

* [https://unitedtohousela.com/ United to House LA] — 官方联盟网站
* [https://finance.lacity.gov/faq/measure-ula 衡量 ULA 常见问题解答] — 洛杉矶市金融办公室
* [https://www.lewis.ucla.edu/research/the ... asure-ula/ ULA 措施的意外后果] — 加州大学洛杉矶分校刘易斯中心研究

2022 年加州投票提案
美国经济适用房
美国无家可归者
税收立法